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  Neues Mietrecht vereinfacht energetische Sanierungen an vermietetem Wohnraum

Hamburg, 28.8.2012. Als Besitzer eines Mehrfamilienhauses oder als Wohnungsbaugesellschaft ist es bisher nicht einfach, eine energetische Sanierung an seinen Gebäuden durchzuführen, ohne dabei in eine der zahlreichen Fallen des Mietrechts zu treten.

Dennoch sollten mögliche Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr allzu weit verschoben werden. Es ist absehbar, dass in Zukunft ein gewisser energetischer Standard Voraussetzung sein wird, um die Miete über die Jahre immer problemlos mit der ortsüblichen Vergleichsmiete wachsen zu lassen. In vielen Städten werden bereits Heizspiegel gepflegt – Energetische Kriterien sollen in Zukunft neben „Ausstattung“ und „Beschaffenheit“ für die Wohnwertmerkmale berücksichtigt werden. Eine energetisch schlechte Wohnung wird in kommenden Mietspiegeltabellen voraussichtlich auf den billigeren Plätzen zu finden sein.

Ein neues Mietrecht befindet sich in der Gesetzgebungsphase und soll den Klimaschutz stärken.
Lesen Sie mehr über die Einzelheiten in diesem Artikel!

  Das soll sich für Vermieter ändern

  Contracting

Als Contracting bezeichnet man die Lieferung von Wärmeenergie zum Zwecke der Heizung und / oder Warmwasserversorgung. Typische Geschäftsmodelle des Wärmecontracting sind die Verteilung von überschüssiger Prozesswärme aus der Industrie oder die zentrale Erzeugung von Wärme in einer hocheffizienten Anlage. Verteilt wird die Wärme über ein Fernwärmenetz. In der kommenden Energieeinsparverordnung finden sich Fördermöglichkeiten, um vermehrt erneuerbare Energien ins Fernwärmenetz einzuspeisen. Ebenfalls unter Contracting fallen Modelle, bei denen der Wärmelieferant auf Basis der laufenden Heizkosten die Wärmelieferung übernimmt, jedoch dank einer neuen Heizungsanlage weniger Brennstoff verbraucht. Die Kosten für die neue Anlage finanzieren sich für den Wärmelieferanten aus der Brennstoffersparnis.

Contracting-Kosten sollen einfach Teil der Betriebskosten werden. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass sie eine alte, ineffiziente und über die Jahre reparaturanfällig gewordene Heizung kostenneutral durch contracting zur Wärmelieferung ersetzen können. Laut Gesetzentwurf ändern sich auch laufende Mietverhältnisse unter folgenden Voraussetzungen:

  • Es handelt sich um eine hocheffiziente lokale Anlage

  • Es wird ein Anschluss an ein Fernwärmenetz hergestellt

  • Oder es wird eine bestehende Anlage mit einem Jahresnutzungsgrad über 80 weiter verbessert

  • Kostenneutralität für die Mieter

Technische Einzelheiten sind in einer noch zu formulierenden Verordnung zu regeln. CO2SPARHAUS erwartet, dass diese Verordnung zeitnah mit der kommenden ENEV erscheinen wird.

  Vereinfachte Berechnung der Energieeinsparung

In den letzten Jahren wurden anhand von vielen tausend Sanierungen und anschließenden Erhebungen des reduzierten Energiebedarfs genaue Erfahrungswerte darüber gesammelt, welche Wirkung eine typische energetische Modernisierung bringt. Diese Erfahrungen fließen in Pauschalwerte ein, die für die Berechnung der Energieeinsparung im konkreten Einzelfall genutzt werden können. Als Vermieter können Sie in Zukunft einfacher die für eine Modernisierung notwendige Zustimmung oder Duldung der Mieter einholen.

Besonders wichtig ist das Ergebnis dieser Berechnung bei der Frage der Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung. Hier bleibt es bei den bekannten 11% der Kosten, um welche Sie die jährliche Miete erhöhen dürfen.
Es muss unterschieden werden zwischen einer energetischen Modernisierung, die zur Mieterhöhung berechtigt und einer energetischen Luxusmodernisierung, aus der sich kein Recht zur Mieterhöhung ableiten lässt. Ersetzen Sie beispielsweise erst wenige Jahre alte Fenster mit gutem Dämmwert durch neue Fenster mit hervorragendem Dämmwert, so ist die Einsparung voraussichtlich zu gering, um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen.
Näheres regelt eine Verordnung.

  Einsparung von fossilen Brennstoffen hat Vorrang

Der Klimaschutz steht an erster Stelle, deshalb müssen Mieter auch solchen Maßnahmen zustimmen, bei denen das Gebot der Kostenneutralität verletzt wird, jedoch nicht-erneuerbare Energiequellen wie Öl oder Gas durch erneuerbare Energien ersetzt werden. Erneuerbare Energie darf auch etwas kosten. Als Vermieter müssen Sie nur noch eine gesunde Balance zwischen der möglichen Mieterhöhung und der tatsächlich vor Ort erzielbaren Miete finden.

  Energieeinsparung darf über eine kurze Zeitspanne auch mal lästig sein

Jede größere Modernisierungsmaßnahme bringt während der Bauphase für die Bewohner auch unerfreuliche Begleiterscheinungen mit sich. Lärm, Dreck, nicht nutzbare Balkone oder eingeschränkte Privatsphäre durch ein Gerüst lassen sich leider nicht immer vermeiden. Hier sind die Mieter bisher dazu berechtigt, während der Bauphase Mietminderungen geltend zu machen. Das neue Mietrecht erlaubt Ihnen als Vermieter eine Phase von 3 Monaten, in denen die Mieter eventuelle Unannehmlichkeiten ohne Mietminderung dulden müssen. Klimaschutz ist auch mal einen kurzen Ärger wert.

CO2SPARHAUS blickt zurück auf eine langjährige Erfahrung in der energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern. In der Regel reicht die Phase von 3 Monaten für eine Sanierung aus, zumindestens jedoch für die Bauphase, in der die Mieter Mietminderung geltend machen könnten.

  Ein neues Gesetz - und CO2SPARHAUS wirkt mit!

In Person unseres Geschäftsführers Andreas Aksif ist CO2SPARHAUS Mitglied im Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW). Als Mitglied des BFW stehen wir hinter den Ergebnissen der Beratungen des Arbeitskreises Energie. Mitte Oktober findet eine Expertenanhörung zum Gesetzesentwurf statt, an der auch der BFW teilnimmt.

 

Leseempfehlungen:

Gesetzentwurf in der Fassung vom 15.8 2012

Empfehlungen des BFW hierzu

 

 
Weiterer Presseartikel:


>> ENEV 2012 - das müssen Sie wissen 

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